▲ 이상민/이상민 법률사무소 대표 변호사     ©UWNEWS

Q) 자영업 비중이 늘면서 혹은 내 집 마련이 어려워지면서, 우리나라에는 과거에도 현재에도 임대차관계의 비율이 늘고 있습니다. 그만큼 관련 법적 분쟁 역시 증가하고 있는데요. 특히 명도소송 등 부동산의 점유를 이전받기 위한 소송도 빈번합니다. 그런데 위와 같은 명도소송이 제기된 경우, 그 승패를 가를 수 있을까요? 저는 그럴 수 없다고 생각합니다. 원고인 임대인의 입장에서는 그 소송기간만큼의 손실이 있고, 피고인 임차인 역시 동종의 손해를 받게 되지요. 결국 누구 하나 이겼다고 단정할 수 없습니다. 이 때 간략하고 신속한 대비책이 있다면 얼마나 좋을까요. 서로 사이가 좋을 때, 위와 같은 상황에 대비한 문서 하나를 미리 만들어 두었다면 얼마나 좋을까요.

A) 혹시 ‘제소 전 화해’에 관하여 들어보신 적 있으신가요. 제소 전 화해조서란 소송 전 당사자 간의 화해가 이루어졌음을 확인하기 위한 서식을 의미하는데, 즉, 민사 분쟁이 발생한 경우 소송으로 이어지는 것을 방지하기 위해 소송 전 쌍방이 서로 화해하도록 하는 것을 말합니다. 따라서 '제소전 화해조서'를 받아 둔 임대인은 별도로 명도 소송을 제기할 필요 없이 곧바로 임차인을 상대로 부동산 인도 강제집행을 신청할 수 있습니다. 제소 전 화해조서는 확정판결과 동일한 효력을 가지기 때문입니다. 만약 명도 소송이 제기된다면 1심 판결문이 나오기까지는 보통 6개월 이상의 기간이 소요되며, 판결문을 받고도 임차인이 건물을 인도해주지 않을 경우 강제집행절차에 나아가야 하는데, 임대인 입장에서는 엄청난 비용과 새로운 세입자도 구할 수 없어 금전적인 손해까지 보게 될 것이므로, 미리 받아 둔 문서 하나가 매우 유용할 것입니다.

임대인이 명도를 받을 때만 활용할 수 있는 것은 아닙니다. 만약 반대로, 임차인의 입장에서 임대차계약기간이 끝났는데도 임대인이 전세금이나 보증금을 돌려주지 않는 경우가 많지요. 개인의 사정이야 저마다 안타깝겠지만, 임차인은 계약기간이 끝나면 건물을 나가 다른 것을 할 계획을 세우고 있는데, 당연히 받아야 하는 전세금을 받지 못하는 상황이 비일비재하게 일어납니다. 이 때에도 소송을 제기하여 그 확인을 받고 집행까지 간다면 많은 시일이 소요될 수밖에 없지요. 이 경우에도 미리 받아 둔 제소전화해조서는 매우 유용하며, 곧바로 강제집행의 집행권원으로 삼을 수 있을 것입니다.

우리나라는 소 잃고 외양간 고치는 일이 많습니다. 제소전화해에 대한 인식도 마찬가지입니다. 처음 계약을 체결할 때는 서로 사이가 좋아서, 혹은 귀찮아서, 굳이 그런 것을 해야 하느냐, 법원에 가야 하느냐 등의 부정적인 인식으로 가득 차 있습니다. 그러나 후에 정작 문제가 발생했을 때에는, 미리 해 두지 못한 것을 후회합니다. 서로 사이가 좋을 때, 차라리 유비무환의 자세로, 그 누구도 아닌 서로를 위해서라도, 미리 법원을 통한 화해조서를 습득하고 계시는 것이 중요합니다. 소송공화국이라 불리는 나라에서, 정작 그 소송으로 갈 여지를 줄이는 일에 인색하지 않았으면 합니다.